168体育网址基于价值研判的特大城市老旧城区更新改造规划策略——以广州五羊新城为例

　　正在以广州为代外的特大都市迅速化都市更新历程中，老旧城区物质境遇走向败落，面对开垦与维持的更新窘境。本文以五羊新城为例，从史书文明、存量用地诈欺、更新改制潜力等角度举办价钱研判，进而提出老旧城区更新改制的谋划政策，从而为后续确定改制形式和谋划打算供应指引。

　　刘 程，广州市都市谋划勘探打算探求院 都市打算唆使所副总工/高级工程师；

　　广州市旧城区基于1984年中央城区修成周围，面积约54km2，修成光阴赶过30年，文明、社会、经济内情充裕，产生了千年商都、蕃昌岭南。近年来，跟着都市高速繁荣设置，土地资源日益紧缺，广州等一线都市已进入存量用地期间，通过旧城更新开释存量用地潜力，是都市将来繁荣的紧要空间资源。旧城更新蕴涵土地功效置换、物业擢升、空间优化、史书文明维持等众方面职责，是社会、文明、经济和物质境遇相连结的归纳性更新，是对旧城人居境遇、都市功效、都市气象的整个擢升。

　　正在改观民生和繁荣经济的双重效用成分下，一批史书文明街区以外的老旧城区正在迅速化都市更新海潮中，面对着都市特性保育、存量资源诈欺等众方面的离间。这些区域存正在于受法令典范维持的史书文明街区和要点地段外，往往缺乏政府社会的合切以及相应的法令法例维持，但区位价钱卓着，同时保存了必然的本土特性，代外着地方人文精神，具有较强的识别性，能够唤起人们的归属感。

　　本文以广州五羊新城为例，基于史书文明价钱、存量用地诈欺、更新改制潜力众维度的价钱研判，探求设立修设特大都市老旧城区更新改制政策模子，为科学合理确定老旧城区改制形式及谋划打算供应凭据。

　　五羊新城片区位于越秀区与银河区交壤处，与珠江新城一起之隔，南侧为二沙岛，东临广州大道，西侧为新河浦史书文明街区、南部战区，区位要求特别卓着，行动广州“黄金十字”上的最终一颗明珠，是广州中央城区最具潜力区域之一。

　　20世纪50年代起广州市总体谋划确定了都市向东、向南繁荣，70年代因受“文革”影响，广州的都市谋划职责一度中止。80年代初，广州的都市最东端是现正在的省军区会堂以西一带，五羊新城所正在地全是稻田、菜地和鱼塘。

　　1982年，广州机合编制银河生计区、五羊新城、广园新村等寓居区的详明谋划。1984年12月五羊新城正式动工，成为中邦最早的贸易地产项目之一，也是更改绽放初期影响宇宙的都市归纳开垦项目。1990年年末，小区根本变成，短短6年内，一个境遇美丽、步骤美满、配套完备的摩登化新城正在一片农田之上拔地而起。

　　1984年五羊新城获广州市小区谋划评选的优秀奖，1992年被评为邦度圭外文雅室第小区第一名，其开垦形式和处置主见，正在当时众次宇宙性大型房地物业培训班、研讨会上选为教材，取得设置部房地物业司的众次总结实行。当时宇宙以至寰宇各地，到五羊村来游览查核的高宗旨代外团不堪列举。

　　进入21世纪后，外围设置大宗高层、超高层室第，原有修成修立面对老化、失修，物质空间逐步败落，一起之隔、以珠江新城CBD为代外的银河区敏捷振兴，行动越秀区桥头堡的五羊新城逐步沦为价钱凹地，与珠江新城隔广州大道，变成显著价钱断层。

　　本次探求选用东至广州大道、西至杨箕涌、北至新宇宙街、南至珠江北岸，共计102hm2为周围。基地内近况修立总量272万m2，总栋数894栋，修立高度以10层（含）以下为主，均匀容积率约2。67，个中：寓居171。1万m2，占62。9％；贸易办公94。4万m2，占34。7％；公配6。5万m2，占2。4％。

　　五羊新城周围内大宗修立始修于20世纪80年代，楼龄较长，产生老化破损，且众为砖混机合，存正在抗震品级低，隔剩差等题目。与此同时，原有谋划的大众空间面对不敷，众为宅间绿地，类型简单，大型开敞空间数目较少，品德较低，难以知足摩登都市住户对生计品德的高准则需求。行动贯串越秀、银河两区的紧要贯串，基地内寺右新马途交通拥堵形象显著，道途、管道等根柢步骤也产生分别水准的老化失修题目。

　　片区物业机合以工程、金融、传媒业为主，有15栋办公楼宇，个中五羊新城广场、南方传媒是税收亿元楼。但大片面办公楼老化陈腐，优质企业外迁形象较为吃紧，企业周围集体偏小、蚁合度低，短缺大周围物业集群，开垦强度和行使出力不高，且存正在大宗闲置物业。商务办公空间存量少、房钱低，物业将来繁荣空间不敷，贸易生气和吸引力降落。

　　探求周围内生齿约4。97万人，生齿密度约497人/公顷，与广州旧城区均匀生齿密度470人/公顷根本持平。滚动生齿占对照大，约1/3，生齿老龄化形象对照卓绝，暮年人靠近20％，生气陆续光阴短168体育网址，夜间经济缺乏，整个新兴繁荣生气不敷，片区吸引力慢慢没落。

　　五羊新城必要更新，但既不应 “大拆大修”，也不应鄙夷土地的低效诈欺和再开垦潜力。本文从史书文明价钱评估（过去）、存量用地诈欺评估（现正在）、更新改制潜力评估（将来）三方面，分歧选用谋划理念、空间修立因素、用地功效、修立处境、区位价钱、景观资源等三组评议因子举办评议，从而为更新政策的提出供应归纳评判准则。

　　五羊新城贯彻“归纳开垦、配套设置”的宗旨，功效以室第、商务办公楼为主，装备完好的生计效劳配套和市政配套。用地面积31。4hm2，谋划修立面积66。6万m2，容积率2。1。谋划打算由香港修立师李允鉌肩负，受到香港“立体新城”观点的影响，引进香港“太古城”的楼式，各楼宇通过空中通道相连，变成立体交叉式楼群，集寓居、办公、购物、饮食、文娱等众功效于一体，是自足型的商住混淆楼宇，以连廊平台告竣众宗旨步行汇集，告竣人车分流。

　　“五羊新城”的谋划构造，呈现了“中邦气度、南方特性”，以寺右新马途为东西轴线，圈层构造，商住混淆。正在整个式样上，可详细为以下三个特质：

　　① 东西轴线，环型途网：寺右新途贯穿城区东西行动轴线，把城区划分为南北两片面，北部约10hm2，南部约21。4hm2，构造环形途网。寺右新途入口处宽26m；中段300m部位构造街心喷泉花圃并分裂为南北各13m的单行道，行动新城的主干道途，贯串旧市区和广州大道。向北修立北环途，向南修立南环途，包裹重心区域和别墅区，同时使得各个室第组群的交通效劳半径不赶过100m。

　　② 重心构造大众效劳中央：以街心喷泉花圃为中央，安插南北长260m，东西宽214m的中央区，行动所有新城的贸易办公及生计行为中央。正在街心花圃的中央名望，兴修复合贸易功效与行人天桥的三层过街楼，底层为三级人工瀑布，二层天桥配以市集，三层为食物街，便当行人途经进货物品和饮食；过街楼北面修立贸易办公楼、科技文娱中央、街道效劳步骤（街道服务处、公安派出所、消防队、处置处、卫生院等）以及泊车场；过街楼南面兴修客栈、归纳市集、展销市集。

　　③ 外围匀称安插室第，穿插配套：中央地地方依据道途交通网和新城名望分歧构造12个室第簇群，修立面积达44万m2，一切修成后可摆布七千众户，寓居生齿达三万人掌握。高层修立匀称安插正在寺右新马途两侧，以及广州大道一侧，变成组段知道、上下相配的轻松感。正在高层和众层室第组群之间，适宜插入相合生计配套的修立和步骤，中学一所，小学三所，小儿园五所，以及运动场、拍浮馆。

　　受到香港“立体新城”观点的影响，周围内有众样化的立体连廊以及景观绿化，组成了充裕的大众空间因素。

　　①类型众样的连廊：引进香港“太古城”的楼式，各楼宇通过空中通道相连，变成立体交叉式楼群。除重心区三层过街连廊外，众层住区方圆楼房修一层平台通廊，二层以上住户可由外梯进入楼房，以连廊平台告竣众宗旨步行汇集，告竣人车分流，变成双层面的交通体例。

　　②宗旨充裕的绿化：众层住区采用周边式构造，十幢掌握围成一组变成方形或长方形，院落空间行动绿化，二层连廊平台上修立花槽，低层小别墅采用独院式和接连式，每一栋都有独立花圃。与寺右马途中心街心喷泉及绿地、重心区域的广场、大众修立绿带等变成上下狼籍、独具周围的立体绿化。

　　原五羊新城谋划周围内采用赶过8种商住产物，组成了充裕的修立肌理，组团知道，户型众样，上下相间。包罗：8幢25层井字形高层室第；6幢24层扇形高层室第；26幢9层工字形众层室第；3幢9层蝶式众层室第；10幢9层井字形众层室第；12幢8层双T字形众层室第；15幢8层Y字形众层室第；107幢3~4层花圃小别墅。

　　五羊新城片区行动最早开垦的归纳新城模范，地方特性较着，五羊邨雕塑、五羊K小区、五羊八景、广兴华花圃、五羊E、H小区等是一代广州人心中的文明符号。片区复合了寓居、息闲、饮食、办公等功效，具有3个菜墟市，聚荣饺子馆、南昌面家、友间烧腊等众家老字号商号，近年来又衍生出一间间装潢大方的文艺小店，老字号、网红店包罗万象，生计气味稠密，正在广漠市人心中认同感高。行径匆忙的上班族、结伴而行回家用膳的学生、相约买菜的阿婆，众样化的生计场景无时无刻不正在这里碰撞出浓浓的生计味儿。

　　① 用地功效：片区内以寓居用地为主， 约41。1hm2，占总用地的40。3％；贸易效劳业步骤用地占20％，占对照低，紧要位于广州大道与寺右新马途两侧，未能变成集聚性商务组团；绿地3。6hm2，仅为3。5％，诈欺率不高，众为道途绿化以及泊车场等，未变成生气蚁合空间。整个而言与土地集约朴实诈欺及功效复合诈欺存正在必然差异。

　　② 修立处境：原五羊新城周围内修立始修于80年代，已修成30余年，整个开垦强度较低，均匀容积率正在2。6掌握，衡宇众人产生立面破损、老化失修等处境，质地较差；外围圈层修成约二十余年，以几组众层小区为主，如东兴小区、明月二巷小区168体育网址、东兴南小区等，容积率正在3。5掌握，构造更紧凑，不再围合出院落空间；其余沿广州大道、寺右新马途、珠江、铁一中外围穿插分散零散高层修立，众为2010年后新开垦设置楼盘，如获胜会花圃、东山月府、世贸天樾等，高度正在120~150m，少数楼盘抵达180m，对五羊新城的整个风貌变成了必然挫折。

　　① 物业业态：区域内企业以古板商贸、贸易效劳为主，周围小品德低，文明创意和文明传媒物业有必然根柢，总体亟需改进赋能以胀舞区域高质地繁荣，与周边高端集聚的商务区、改进区存正在差异。龙头企业为古板行业，包罗修立、商贸、房地产和道途运输；文明传媒企业以古板报刊广告为主，古板报业广告业公司众、体量大，创意展览和文明园区具有改进才智和繁荣潜力，但企业数目少周围小，无法变成物业集群；商贸和商务效劳企业周围小，营收低；音讯技巧众为中小型软件开垦企业，紧要效劳于政府部分、病院、银行等。

　　② 规划行使情形：古板行业营收赶过10亿元企业共5家，个中修立业2家，古板商贸、房地产和道途运输业各1家；古板报业广告业营收正在1亿元以上企业共8家，营收正在5000万元以上的企业赶过50％；零售类企业周围50人以下近90％，营收5000万元以下近50％；商务效劳类企业周围50人以下近60％，营收5000万元以下超50％。同时存正在大宗低效、闲置物业，紧要分散正在寺右新马途两侧以及杨箕涌东侧，开垦强度和行使出力低下，个中五羊商住楼和天街已闲置众年。

　　①相接珠江新城：与珠江新城仅一起之隔，为片区的将来繁荣供应众样化资源。珠江新城行动银河CBD的紧要构成片面，具有甲级写字楼118栋，税收超1亿元的楼宇48栋，税收超10亿元的楼宇15栋。银河CBD产值居宇宙第一位，繁荣势头杰出，繁荣能级和区域影响力无间擢升，正正在逐步向洲际级CBD演进。诈欺珠江新城的影响力与资源辐射，借助珠江新城的客群与墟市，承接珠江新城物业外溢，上风互补，鼓励区域性职住平均，胀舞告竣产城交融。

　　②相接珠江与杨箕涌：紧邻珠江与杨箕涌为基地带来双侧景观资源，珠江水系是广州的重心景观资源，构修起南侧杰出的景观界面，西侧杨箕涌为塑制亲水生气空间供应潜正在能够，也是粉饰云山珠水宜居花城的有力维持。

　　①训导资源优质：区域内蚁合大宗优质训导资源，如铁一中、五羊中学、五羊小学、东山尝试小学等，广州市铁一中学创修于1952年，是原铁道部要点中学、首批广东省一级学校、邦度级树范性通俗高中，东山尝试小学是由宇宙首批小区配套学校五羊二小和五羊三小于2003年归并而成，并于2016年成为越秀区培正训导集团的成员校，诸众优质训导资源使得片区仍具有较高的吸引力。

　　②文创潜力庞杂：片区周围内文创气氛稠密，南方都会报、289艺术创意园等吸引一批独立职责室、尝试剧场、展览画廊、艺术商号和文艺餐馆连接搬来，园区内注册资金百万元以上企业超30家，文明创意的生气充分着所有街区。

　　连结上述对史书文明价钱、存量用地资源诈欺及更新潜力三方面的因素解析，对五羊新城片区提炼出包罗空间价钱原型以及地块开垦潜力的双重评估结论：

　　连结对五羊新城史书变迁、史书价钱、谋划构造的梳理，提炼出蕴涵1个贸易中央（五羊商住中央）、1条重心大街（寺右新马途）、6个街心公园、8种商住产物、10个社区组团、通而不畅的环形途网、二层连廊体例七大因素正在内的价钱原型。基于该原型举办延续与重构，可为后续更新改制擢升供应谋划打算凭据，并延续五羊的特有气质。

　　连结前文解析，将史书文明价钱、存量用地诈欺、更新改制潜气力化到全部地块，取得地块归纳开垦潜力评估如图。五羊新城早期开垦周围内的修立肌理与整个式样存正在较高的史书文明价钱，但近况诈欺出力整个偏低且物质境遇老化败落，寺右新马途两侧环绕地铁合键开垦，更新潜力较大。

　　旧城区不但仅是“静态留存”的脚色，而是地方繁荣的合头资源和衍生“新经济”的紧要根柢，维持与诈欺的合连必要辨证对于。通过对近况出力、史书价钱、更新潜力三重维度评估，因素交叉，叠加得出六类政策形式。

　　旧城更新改制紧要针对修立古旧、步骤不全、诈欺出力低下的老旧城区，对付修成年代较新、开垦强度较大等近况出力诈欺较高片区，如五羊新城内2000年掌握修成的一系列高层修立，可予以近况保存。

　　目前特大都市均面对设置用地资源紧缺的题目，正在都市繁荣受限的处境下，基于繁荣导向，若更新繁荣机缘雄伟于史书维持，且旧城区的史书价钱存正在必然替换性，收复性，针对此类区域，能够拆除重修为主，点状留存为辅，选用特性修立留存、或片面收复重修等办法。如五羊新城周围内特性较着但闲置低效的跨街贸易天街及街心花圃，面对轨道设置、物业繁荣的紧要契机，可正在拆除重修的同时，片面收复跨街天桥及街心花圃，既知足都市繁荣的需求，也正在更新改制中留存地区特性、擢升境遇品德。

　　对付史书文明片区的史书价钱特有，维持旨趣高于开垦价钱的片区，如五羊新城周围内众处呈现香港立体都市谋划理念的院落围合、空中连廊的特性室第E小区、K小区等，可驻足于文明价钱传承，文明物业功效开垦，对具有史书文明价钱的片区展开整顿缮治、个人拆修、功效置换、活化诈欺等小标准、渐进式职责，同时拆除违法私搭乱修，清退低效业态，从物业、功效、效劳等全方位举办擢升，擢升文旅物业品德，填充物业配套步骤，以期赢得较好的社会经济归纳效益。

　　对付具有必然史书价钱，但区位、资源要求较差的片区，如周围内的广兴华花圃别墅群，则是以特性修立、街道的整顿缮治为主：保留具有史书、文明和修立学价钱的楼宇、位置及修筑物；胀动内部步骤保卫与擢升；整个擢升具有特性史书回忆的街道；以具有吸引力的园林景观和都市打算打制生气绽放空间等，重塑特性文明、地区风貌，启发片区吸引力和品德的擢升。

　　对付繁荣潜力庞杂，近况低效的片区，如周围内沿景观资源、临地铁站的低效闲置物业及老旧小区，则应紧抓上风区位与资源，通过拆除重修，供应高品德物业载体，引入优质高端项目，打制改进驱动、高质地繁荣的物业引擎，为旧城区注入新生气，无间美满都市功效构造，告竣区域物业擢升。

　　对付史书价钱、更新潜力要求较差片区，如周围内区位、价钱均寻常的片面老旧小区，则更器重人居境遇的擢升，着重补齐水、电、气、消防、电梯、绿化等大众根柢步骤，擢升社区寓居品德，引入物业处置、政务效劳、养老托小等效劳系统，告竣根柢步骤配套、人居境遇质地、社会效劳秤谌的擢升。

　　广州修城2200众年今后，旧城旧址未变，行动都市繁荣的根源点，老旧城区不断是全市的政事、经济、文明中央，是黎民集体天下太平的紧要集聚区，固结了东西方文雅交融的岭南文明，睹证了广州千年商都的繁荣盛景。整个来看，老旧城区很大水准上影响着都市风貌与特质的变成以及都市空间繁荣构造，是打制广州特性品牌、出席环球比赛的紧要计谋资源。

　　跟着广州都市能级的无间擢升，这座厚积薄发的“老城”，仍旧来到高质地繁荣的紧要节点，而旧城更新恰是这个阶段繁荣跃迁的紧要驱动力。若仅从维持角度动身，统统微改制，将难认为新旧动能转换供应动力，若怠忽保存价钱，一共改制，则将对都市文脉变成庞杂挫折。所以面向老旧城区的都市更新，更应慎之又慎，以众维度归纳评估为根柢，科学研判其改制政策，确切做到正在维持中繁荣，正在繁荣中维持，激活触媒，撬动存量，使老都市再次焕发新生气，告竣人文魅力、物业生气、宜居品德的全方位再生。

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